借地権、地主さんに返すのもったいない！

借地権はよくわからないから敬遠されがちです。
所有している方はこんなことで悩んでいるのではないでしょうか？

• 期間満了したら出ていかなくちゃいけないの？
• 売却はどうすればいいの？
• 相続・空家対策は？
• 地主さんに払う承諾料等

まずは、借地権をおさらいしてみましょう。
平成４年に借地借家法が改正され、大まかに「普通借地権」（旧法）と「定期借地権」（新法）に分かれました。
旧法では期間が満期になった場合、更新により再契約ができます。
新法では、５０年の契約で更新はできず、更地に戻して地主さんに返すことになります。

横浜市鶴見区では、お寺さんや大地主さんが多く借地権者の方もたくさんいらっしゃいます。
新法のマンションもございますが、ほとんどが旧法になります。

借地権の評価の仕方は、決まっており、相続税路線価図に借地割合としてＡ９０％Ｂ８０％Ｃ７０％Ｄ６０％Ｅ５０％Ｆ４０％Ｇ３０％になっております。
横浜市鶴見区では、すべてＤ６０％割合です。

期間満了したら出ていかなくちゃいけないの？

親から相続でいただいた借地権の不動産、よくよく調べてみたら土地賃貸借契約の期間がすでに過ぎていて、
建物も古く自分の家も購入しているし、地主さんに返そうかと思って・・・
一番してはいけないのは、地主さんに更地で返すことです。

契約書では、期間満了で更新しない場合は、更地にして返すと文言が書いてありますが、
返してしまえばすっきりしますが、借地権は財産です。とてももったいないことです。
ではどうすればよいか、地主さんと話し合うことです。しかし、知識がないと言いくるめられたり損することになるかもしれません。
適切なことをアドバイスしてくれる方を、味方にして地主さんと対等に話し合うことをお勧めいたします。

進め方としまして、契約の更新の意思を示し、相続人による契約をしていただく事です。
更新料、場合によっては、名義変更料がかかるかもしれませんが、お支払いしてでも継続していくことをお勧めいたします。
費用が払えず、また、使用することがない場合は、売却または、貸家にする方法もあります。
この場合は大体でいいのでいくらで売却できるか、いくらで貸せるのか、前もって調べておきましょう。

どちらにしても、親身になってアドバイスしてくれる方を見つけることが重要です。

売却はどうすればいいの？

借地権は、売却・増改築する際は地主さんの承諾が必要です。
通常、次の借地権者（買主さん）が土地賃貸借契約を新規で結ぶ際、２０年契約できるように名義変更料・更新料・場合によっては建替え承諾料を売主さん側で支払います。
あくまで、買主さんは購入時余分な経費が掛からないようにいたします。

ここで注意したいのは、不動産査定をしてでできた金額から最終手取りがどの位になるか知っておく必要があります。
売却を依頼して、売れてから地主さんに売却する旨を伝え、承諾料がいくらかかるかわからず、おもった金額が残らない場合があります。
売却前に名義変更料等を確認しておきましょう。売却価格の何％と契約書に記載があればおのずと計算できますが、
そうでないケースが多いと思いますのでくれぐれも順番を間違わないようにしましょう。

相続・空き家対策は

空家のままですと、近隣の方が不安に感じますし、地域としましてもいいイメージがありません。クレームも来るかもしれません。
毎月かかる地代は払い続けなくてはなりませんので負債になってきます。
壊してしまったらどうか？更地になれば、クレームは来ないかもしれませんが、そもそも借地権は、建物が存在することが、
大前提ですので建物がなくなると借地権も消滅いたします。

では、空家のままにしておくのか？もったいない話です。
壊れそうで危険な建物でない限り、何とかリフォームをして貸し出すことを検討しましょう。
昨今、相続対策によりアパート等が乱立しておりますが、貸家の需要は多く収益として見込めます。

借地権は、地主様の「正当な理由」がない限り更新を拒めないといいましたが、貸家の契約も普通賃貸借契約の場合は、
貸主の「正当な理由」がない場合、更新を拒めませんので、定期借家契約で締結し更新もできるようにすればよいでしょう。

地主様に承諾が必要なこと、またかかる費用

何かにつけ、地主さんの承諾が必要だと思ったほうがいいです。
新築・増改築・売却・大規模修繕は地主さんによって違いますが、簡易なリフォームは必要ありません。
しかし、車庫証明を必要とする保管場所承諾証明書は、土地賃貸借契約で地主の承諾が必要という項目がなければ、
土地賃貸借契約書を持参して、借地権者の署名押印で大丈夫な場合がありますのでチャレンジしてみてはいかがですか？

承諾料は一般的な価格がありますが、必ずしも相場からかけ離れているケースもあり、地主さんによるところと認識してください。

まとめ

借地権は立派な財産です。
土地・築年数・地代等様々な要素を踏まえ、有効活用できてこそ財産になります。
しかしながら、負債になって毎月出ていく金額が多い方が結構いらっしゃいます。

不動産業者に対していいイメージがないかもしれませんが、仲介や管理業務では、仕入れがありません。
あくまでも、成功報酬で仲介手数料は、売買価格の３％＋６万円（税別）。
賃貸の管理料も相場は、賃料の５％前後と、オープンな価格表示になっております。
信頼できる不動産業者を見つけ、借地権という立派な財産を有効活用して、
その際、数パーセントの不動産報酬を支払い運用してもらいましょう。

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